О чём полезно знать, сдавая жильё в аренду

Жильё и жульё

Правила такого бизнеса, как сдача жилых помещений в аренду, незамысловаты. Заключаете договор с квартиросъемщиком, где пишете срок предоставления жилья в пользование, и несете документ в исполком или в ЖЭК для регистрации. (Статья 158 Жилищного кодекса Украины). Потом платите налог. Именно нежелание платить налог — основная причина существования теневого рынка найма жилья. В то же время непомерно раздутые цены на съемное жильё многие арендодатели склонны объяснять необходимостью делиться доходами с государством.

Если же говорить о рисках найма жилья, то это, прежде всего, ситуации, когда одна из сторон проявляет недобросовестность. От них иной раз не защищает даже договор, но, имея на руках документ, легче отстаивать свою правоту в суде.

Знакомый юрист рассказал историю, когда владелица жилья даже через суд не сразу смогла выселить из квартиры жильцов и сама же оказалась виноватой. Поскольку судебное разбирательство не закончилось, имена персонажей изменены.

Несколько лет молодая семья Деминых купила однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Но оба учатся в вузе, рождается ребенок… Ирина и Виталий остаются жить у родителей, а свое жилье решают сдать. Квартиранты оказались очень приятными людьми. Семьи даже подружились. Но сын Деминых подрос, родился второй, и семья решает обменять свою однокомнатную квартиру на большую.

Ирина предупреждает своих квартирантов Галину и Владимира Вальковых, чтобы они освободили жилье — за три месяца (в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса). Но спустя квартал дружба трансформируется в неприкрытую вражду. Вальковы, инвестировав средства в покупку квартиры в новостройке, никак не могут дождаться своего жилья: застройщик затягивает сдачу дома. Да и жить в квартире сразу после получения ключей совершенно невозможно — новосёлам часто передают голые бетонные стены.

Выхода из ситуации может быть только два: искать другое жилье или оттянуть вынужденный переезд. Первый вариант недешев. Вальковы платили Ирине за аренду за год вперед с условием, что арендная плата остается неизменной. А на рынке она за этот период значительно поднялась.

Поняв, что квартиранты решили как можно дольше оттянуть время выселения, Ирина обращается в местный отдел милиции. Ничего не подозревающий участковый направляется к Вальковым, чтобы немедля выставить их из квартиры и защитить право частной собственности. Не тут­то было! Участковый ретируется, но по просьбе Ирины составляет протокол. Вскоре Деминой приходит сообщение из милиции, что для восстановления своих прав хозяйке квартиры рекомендовано обратиться в суд. Что она и делает.

Но тут всплывает один нюанс. Все эти пять лет Ирина не платила налог за сдачу жилья внаём. Юрист, помогавший составить исковое заявление, советует ей неприятный факт утаить и написать, что приятели жили в ее квартире, оплачивая лишь коммунальные услуги, — чтобы не иметь проблем с налоговой инспекцией. Но именно это и предрешило исход дела.

На суде Вальковы предъявили расписки, которые им оставляла Ирина, получая арендную плату. Это позволило судье уличить истца в неискренности. Квартиранты заявили, что оплатили свое проживание на полгода вперед и претензии хозяйки безосновательны и им непонятны. Судья принимает решение: Ирине Деминой в иске о выселении Галины и Владимира Вальковых отказать.

Получается, теперь квартиранты будут жить на ее жилплощади столько, сколько им захочется. Причем с тех пор как хозяйка поссорилась с квартирантами, никаких денег они ей уже не платили. Письменного договора о найме жилья у них не было. Все судебные издержки опять же предъявили Ирине. И в довершение ее вызвали в налоговую инспекцию заплатить кругленькую сумму налога за все 5 лет.

Лишь обращение на горячую линию Президента и в управление юстиции позволили ускорить процесс: квартиранты съехали. Мой совет тем, у кого в жизни возникают подобного рода ситуации, — приглашайте адвоката.

Дом без детей и собак

Было бы неверным не упомянуть и проблемы, которые возникают у съёмщиков жилья. Как поведала моя коллега, выступившая под псевдонимом Анна Бездомова, исходя из своего многолетнего опыта скитания по чужим углам, главное препятствие в съеме жилья — Человеческий Фактор. Аня в лицах передает разговор с риэлтором:

— Кто будет проживать?

— Я, муж, четырехлетний ребенок и кот.

— Кот кастрирован?

— Да.

Я заранее лишаю пока еще полноценного Лайма его мужских достоинств. Но наличие маленького ребенка и животного сразу повышает арендную плату. Потом возникают проблемы с хозяйской мебелью — владелец жилья наотрез отказывается хотя бы часть её вывезти, потом заявляет, что будет контролировать нас раз в неделю и т. д. Еще были агенты, которые массово ломали руки и ноги и потому не приезжали на встречи. Еще были хозяева, которых непосредственно перед показом жилья затопило. Были «милые старушки за стенками», матери или тещи владельцев, которые не собирались никак нас стеснять. Были ненавистники черных котов. Были ненавистники четырехлетних детей. Был сплошной Человеческий Фактор.

В общем, новую квартиру в Днепропетровске я ищу до сих пор, а с прежней предстоит через пару недель съехать, поскольку владельцы затеяли там ремонт, чтобы в последующем сдавать квартиру значительно дороже, и срок аренды истекает. (Заключенный на определенный срок договор найма жилого помещения в доме (квартире), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, прекращается по окончании этого срока, и он может быть продлен только по соглашению между нанимателем и наймодателем. Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно лишь с согласия нанимателя — ст. 168 ЖК).

В договоре должны быть прописаны все пункты ответственности.

Ольга Пащенко, адвокат, Днепропетровск:

— Для того чтобы минимизировать риски, целесообразно заключить договор найма. Составляется он в произвольной форме, я рекомендую заверить договор нотариально. Но он может быть и незаверенным, и даже устным, хотя это редкость, разве что вы хорошо знаете людей, которым сдаёте жильё в аренду, и доверяете им.

В договоре должны быть чётко прописаны все пункты ответственности и обязательства сторон, разумеется, в соответствии с украинским законодательством. Образно говоря, вы не можете сдать квартиру в обмен на печень или другие органы для пересадки. В договоре должны быть прописаны сроки аренды, размер платы и вероятные ситуации, когда может быть нанесен материальный ущерб. Например, жилец может случайно забыть закрыть вентиль в ванной комнате и затопить соседа. К кому тот прибежит за кругленькой суммой на ремонт? Естественно, к хозяину.

Если квартира сдается внаём официально, и виновник водопроводной аварии отнекивается — «я не я и хата не моя», иск подается в любом случае на владельца квартиры, а с арендатора в порядке регресса уже будет взыскивать он. В случае возникновения спорных вопросов, нештатных ситуаций, придется обращаться в суд, и наличие договора окажется на руку.

Заключив договор, нужно поставить в известность налоговую инспекцию и уплатить налог — 15% от полученного дохода, то есть арендной платы. Тогда можно спать спокойно. Важно знать, что размер арендной платы не может быть ниже официально установленной для того или иного района города. В налоговой службе имеется так называемая сетка, где учитываются наличие в жилмассиве развитой инфраструктуры, престижность микрорайона, состояние дома и т. п. Совокупность этих факторов определяет размер минимальной арендной платы.

Если прежде чем показать квартиру, риэлтор требует деньги, возможно, вас хотят обмануть.

Денис Нестерин, директор агентства недвижимости, Днепропетровск:

— На рынке недвижимости немало мошенников, представляющихся частными посредниками, риэлторами. Если у вас просят деньги вперёд, до осмотра квартиры или дома, — это должно вас насторожить. Агентства недвижимости, помогающие найти съёмное жильё, работают «по факту» — сначала клиент выбирает из предложенных вариантов и, уже определившись, оплачивает услуги риэлтора: стандартная цена — 50% от месячной арендной платы. Заключение договора с владельцем жилья, регистрация и т. д. находятся вне юрисдикции агентства.