Цены на жилье в Днепропетровске в 2006 г. вырастут в среднем на 20%

К такому заключению пришли участники «круглого стола» «ПРОГНОЗ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ДНЕПРОПЕТРОВСКЕ В 2006 ГОДУ», который состоялся 22 февраля. Организаторами выступили ДОД банка «АВАЛЬ» и «Международная строительная корпорация». В ходе круглого стола спикеры анализировали ситуацию на рынке недвижимости Днепропетровска и прогнозировали с их точки зрения наиболее вероятный сценарий развития рынка жилой недвижимости города в 2006 году. В качестве экспертов выступили специалисты из разных отраслей, имеющих влияние на формирование цены жилья: банкиры, строители, риэлторы, чиновники.

По мнению специалистов, наибольшее влияние на формирование стоимости жилой недвижимости в 2006 году окажут такие факторы: слабое насыщение рынка жильем, рост стоимости стройматериалов, проблемы энергетической отрасли, запрет законодателей использовать инвестиционные договора и требование продавать новое жилье посредством финансовых институтов. Кредитные и ипотечные программы банков, а также государственные жилищные программы существенного влияния на рынок не окажут. Упрощение разрешительной процедуры не окажется скорым и в 2006 году на себестоимость квадратного метра жилья не повлияет. В зависимости от сегмента, цены на жилье в Днепропетровске в этом году вырастут в среднем на 20%.

По мнению директора маркетинговой компании DMG Александра Москальца, исследования в Днепропетровске конца 2005 года показали, что спрос на 15-20% превышает предложение. Наиболее востребованы в городе квартиры бизнес-класса. Причем, самая популярная в этом сегменте 3-комнатная квартира по цене 66 тыс. дол. (плюс-минус 15%). По данным компании DMG, емкость рынка в сегменте бизнес-класса составляет 10 тыс. квартир в год – т.е. 0,5 млрд. долларов. По прогнозам Александра Москальца, жилье бизнес-класса в 2006 году вырастет как минимум на 10%, элит-класса – скорее всего остановится, а на вторичном рынке рост составит 5-6% за год.

По данным директора риэлторской компании «REALNEST» Елены Сафроновой, средний рост квадратного метра жилой недвижимости в Днепропетровске 2005 года составил 40%, при этом рост происходил скачками и наибольшее влияние оказывали на него условия ипотеки. Наименьший рост составил в элитном сегменте – 20%, а больше всего – на 60% - подорожали 1-комн. квартиры в отдаленных районах. По мнению Елены Сафроновой, на рынок жилья 2006 года снова решающее значение окажут условия кредитования. При благоприятном сценарии развития ипотеки и приближении ее к среднеевропейским ставкам (8% в год на 30 лет) подорожание жилья в 2006 году может составить до 100%.

Член-корреспондент НАН Украины, генеральный директор «Международной строительной корпорации» Иван Перегинец уверен, что рост цен на жилье в 2006 году в Днепропетровске неизбежен. «Главный фактор – ненасыщенность рынка Украины жильем. По статистике развитых стран 2% населения страны должны ежегодно улучшать свои условия жизни. В Украине, таким образом, нужно строить 28 млн. кв. м жилья ежегодно, а пока сдается только 8 млн. кв.м. Поэтому ближайшие 7-10 лет мы будем наблюдать рост цен на жилье», - считает Иван Перегинец. Среди других факторов, влияющих на рост цен, он называет: миграцию в мегаполисы, развитие ипотеки, доверие населения к активам в виде квадратных метров, удорожание строительно-монтажных работ. Иван Перегинец прогнозирует подорожание в сегменте элитного жилья на 15-20%, бизнес-классе – до 35%, эконом-классе и социальном жилье – на 10-15%.

Станислав Садовой, начальник управления продаж Днепропетровской областной дирекции банка «АВАЛЬ» прогнозирует подорожание в сегменте элит-класса- на 5-8%, бизнес-класса до 15%, эконом-класса на 10%. Банкир уверен, что среди множества факторов, которые повлияют на повышение стоимости днепропетровского жилья в 2006 году, банки будут играть наименьшую роль. «Если сейчас есть спрос на кредиты по существующим процентным ставкам, то говорить о вероятности их резкого снижения – преждевременно. Сегодня маржа между привлеченными средствами на территорию Украины и выдаваемыми кредитами - минимальна. К тому же, банкам нужно формировать резервы и брать риски на себя. У банка АВАЛЬ появляется возможность удешевления кредитных средств только потому, что его в 2005 году приобрел «Райффайзен Интернешнл групп» и капитал, который мы привлекаем на территорию Украины, по сути не такой дорогой», - прокомментировал свой прогноз Станислав Садовой. Примечательно, что АВАЛЬ в 2004 году 40% кредитов выдавал для первичного рынка и 60% - для вторичного, то в 2005 году кредиты под первичное жилье оставили – 70%, вторичное – 30% .

Александра Скоромная, начальник управления частных клиентов Днепропетровского филиала «Райффайзенбанк Украина» считает, что вложение средств в жилье в 2006 году будет по-прежнему рассматриваться как источник дохода и альтернатива слабому фондовому рынку страны.

По мнению начальника финансово-экономической службы АОЗТ НПО «Созидатель» Станислава Плескачевского, новостройки подорожают как минимум на 15% из-за запрета законодателей использовать инвестиционные договора в строительстве и требования впредь работать через финансовые институты и целевые облигации. «Новый закон отнюдь не защищает инвестора, а просто выгоден некоторым банкам. Финансовый институт теперь будет влиять на весь процесс строительства, а удлинение цепочки приведет к подорожанию жилья. К тому же, теперь резко сужен круг банков, которые готовы выдать кредит на покупку жилья», - считает Станислав Плескачевский.

Сергей Якимец, директор по маркетингу Строительной Группы «Ратибор» уверен, что формирование цены на жилье в 2006 году в Днепропетровске будет зависеть от роста цен на стройматериалы и необходимостью работать через фонды финансирования строительства и другие институты совместного инвестирования. По данным Сергея Якимца, рост затрат на стройматериалы и основные ресурсы за последние несколько месяцев существенно вырос: на металлопродукцию – на 10%, бетон – 25%, цемент и кирпич – до 40%, зарплата – на 50%. А необходимость работать через ФФС удорожает себестоимость квадратного метра на 7-15%. Таким образом, потенциально стоимость жилья может вырасти до 40% и строителям придется снизить свою рентабельность. Сергей Якимец прогнозирует рост цен на жилье в Днепропетровске в 2006 году в зависимости от сегмента – на 15-30%.

Игорь Соколов, главный архитектор Днепропетровской области согласен, что повышения цен в 2006 году не избежать. Одной из главных проблем он видит влияние разрешительной системы на ценообразование. «Разрешительная система организовывает доступ к строительному рынку его участников и влияет на количество предложений на рынке и, соответственно, на формирование цены. Эта процедура сегодня трудна и изнурительна, а большинство услуг навязаны. Упрощение разрешительной процедуры с 95 согласований до 20, проведение нескольких работ одновременно и удешевление услуг на согласование, безусловно, снизит себестоимость жилья», - считает Игорь Соколов. По его словам, на уровне Кабмина наконец-то ставится вопрос о том, чтобы организации, которые сегодня выдают инвесторам техусловия на различные инженерные сети и объекты, а после сдачи принимают их на свой баланс, компенсировали строителю затраты, понесенные на строительство этой коммуникации. «Это - просвет для строителей и серьезный рычаг для понижения стоимости жилья, поскольку эти затраты не ложатся в итоге на стоимость квадратного метра», - считает Игорь Соколов. Вторым рычагом для снижения себестоимости жилья может послужить нормативный документ, который сейчас обсуждается. Ним предлагается регулировать затраты, понесенные инвестором на благоустройство и инженерные сети на уровне не более 20% от стоимости объекта. В Днепропетровской областной госадминистрации рассматривается вопрос о снижении этой планки – до 10%. Таким образом, снизятся затраты инвесторов на строительство инженерных коммуникации»,, - прокомментировал Игорь Соколов.

Анатолий Шендрик, директор Днепропетровской областной дирекции Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству уверен, что пока государственные программы существенного влияния на рынок жилья не оказывают из-за их небольшого объема.

Релиз подготовлен Агентством информационной поддержки GOODWILL. Справочная и дополнительная информация по тел. 8-067-636-07-40